Мэрия Днепра сдала фирме Дубинских офис в центре города по цене втрое дешевле рынка

16 марта 2021 года Департамент по работе с активами Днепровского горсовета заключил договор с ООО «Экология-Д» на аренду нежилых помещений в пятиэтажном жилом доме по адресу ул.Владимира Мономаха, 10.

Основанием для заключения договора стали результаты аукциона, проведенного Департаментом 25 февраля 2021 года. 

Согласно ст.52 Порядка передачи имущества в аренду, утвержденного постановлением Кабмина №483 от 3 июня 2020 года, стартовая арендная плата имущества, которое выставляется на аукцион впервые и предлагаемый срок аренды которого превышает один месяц, формируется из расчета за месяц аренды и составляет 1% стоимости объекта, определенной в соответствии со ст.8 Закона Украины Об аренде государственного и коммунального имущества. 

Согласно этой статье, стоимостью объекта аренды является его балансовая стоимость по состоянию на последнее число месяца, предваряющее дату определения стартовой арендной платы. 

Балансовая стоимость помещений общей площадью 282,3 кв.м. на Мономаха, 10 по состоянию на 1 января 2021 года составила смешные 73 787,28 гривен с НДС. Таким образом, стартовая арендная плата за помещения на первом этаже, общей площадью без малого 300 квадратов, была сформирована балансодержателем в размере всего 738 гривен. 

На аукцион пришли три потенциальных арендатора, существенно на каждом шагу повышая цены. Последний шаг сделало ООО «Экология-Д», в итоге подняв стартовую стоимость аренды сразу более чем в 130 (!) раз, и, разумеется, победило в аукционе.

Таким образом, согласно договору от 16 марта 2021 года, заключенному между Департаментом и Экологией-Д на пятилетний срок, стоимость аренды помещений на Мономаха в феврале 2021 года составила 100 000 гривен. Размер арендной платы, указано в договоре, «определяется путем корректировки размера арендной платы за первый месяц на индекс инфляции за период с первого числа следующего месяца до последнего числа месяца аренды, начиная с марта 2021 года». 

Стоимость аренды в 100 тысяч гривен в разрезе рыночных цен выглядит вполне обоснованно: по состоянию на 12 ноября 2021 года аренда 1 кв.м. недвижимости с ремонтом на Мономаха и на Владимира Великого составляет от 9 и до 25 долларов. 

Таким образом, аренда вышеуказанных помещений в разрезе рыночных цен должна стартовать от76,7 тысяч гривен в месяц. 

Однако ООО «Экология-Д» — фирма из сферы влияния известных в Днепре бизнесменов братьев Дубинских, бизнес которых в большей степени строится на выполнении многомиллионных бюджетных подрядов. БюроUA неоднократно упоминало фирму в своих публикациях, как подрядчика тех или иных работ для департаментов и КП Днепра. В числе прочего, сегодня «Экология-Д» вывозит в городе мусор от жилых домов коммунальной собственности и частного сектора, о чем БюроUAрассказывало в расследовании «Отходно-доходный вопрос. Как мусорная реформа мэрии Днепра закончилась переделом рынка». Неужели такой авторитетный и связанный с мэрией Днепра бизнес согласился платить рыночную цену за аренду? 

Но не успели мы порадоваться тому, что в кои-то веки объект коммунальной собственности в центре Днепра был сдан по рыночной цене, как Департамент… снова выставил помещения на Мономаха, 10 на аукцион. Из чего можно сделать вывод, что договор с Экологией от 16 марта по какой-то причине был расторгнут. 

Новый аукцион состоялся 9 июня 2021 года. Балансовая стоимость еще немного «сдулась», и стартовая цена аренды составила 712,49 гривен. 

Победителем аукциона снова стало ООО «Экология-Д»! Но конкурентов у них на этот раз не было. Поэтому с победителем был заключен договор по существенно более низкой цене — 23 тысячи гривен в месяц. 

Как знать, быть может, одной из причин отсутствия конкуренции стало низкое качество фото объекта, загруженных на страницу аукциона. Сравните сами. Вот фото из первого аукциона. 

А вот фото из второго. 

Но с гораздо большими основаниями можно предположить, что с Дубинскими просто никто не захотел связываться. Остальной бизнес догадался (или ему объяснили), что повторный аукцион проводился только для того, чтобы снизить для ООО «Экология-Д» арендную плату.

Еще несколько интересных деталей этой аукционной истории. 

Ранее в помещениях на Мономаха сидело КП «Жилсервис-2», являющееся коммунальной управляющей компанией, на подрядах у которого работала «Экология-Д». Учитывая, что табличка с названием КП со здания никуда не делась, и что на официальном сайте мэрии адрес Жилсервиса остался прежним, из офиса на Мономаха коммунальщики так и не съехали. Что косвенно может служить подтверждением многочисленным городским слухам о том, что само КП фактически отдано в управление бизнесу Дубинских.

Кроме того, несколько лет назад ныне отданные в аренду помещения на Мономаха, 10 были отремонтированы за деньги бюджета. В Жилсервисе-2, правда, настаивали на том, что ремонт они «провели за собственные средства».

Но, во-первых, «собственные средства» КП давно Законом приравнены к бюджетным. Во-вторых, в уставной фонд Жилсервиса постоянно вливаются десятки миллионов бюджетных гривен, то есть бюджет дотирует КП. В-третьих, «заработанные КП деньги» — это деньги горожан, которые люди платят Жилсервису, как управляющей конторе. 

Таким образом, все же правильнее будет сказать, что ремонт офиса Жилсервиса-2 был оплачен за счет налогоплательщиков.  

Но вопрос здесь в другом. Ремонт, только если он не был проведен по бухгалтерии как косметический, по-хорошему должен был стать основанием для пересмотра балансовой стоимости объекта вследствие проведенной экспертной оценки. Однако едва ли 73 тысячи гривен – это увеличенная по результатам оценки балансовая стоимость помещения. 

Но бог с ним, с ремонтом. Давайте о здравом смысле и о том, как могла бы поступить мэрия Днепра, чтобы сдавать в аренду коммунальное имущество с реальной пользой для бюджета. Все ведь прекрасно понимают, что балансовая стоимость чего-либо – это формальная стоимость для бухгалтерского учета, и почти 300-метровое помещение в самом центре города не может стоить 3 тысячи долларов. 

Согласно п.2 ст.8 Закона Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», балансодержатель объекта обязан провести его переоценку, в том числе, в случае если остаточная балансовая стоимость составляет менее 10% его первичной балансовой стоимости или же балансовой стоимости по результатам последней переоценки. 

Таким образом, выступающее балансодержателем помещений на Мономаха, 10 КП «Бюро имущественных прав и деятельности с недвижимостью» взяло на себя ответственность, по сути, заявив, что балансовая стоимость выставленных на аукцион 282 кв.м. никогда не была больше 730 тысяч гривен. Возможно ли такое? Теоретически да – если КП никогда не заказывало экспертную оценку объекта. Но заказывать по-хорошему было должно. 

Cогласно п.16 НПБУ 7 Основные средства, предприятие может переоценивать объект основных средств, если остаточная стоимость этого объекта существенно отличается от его справедливой стоимости на дату баланса. 

В случае переоценки основных средств на ту же самую дату должна быть осуществлена переоценка всех объектов группы основных средств, к которой принадлежит объект. Вы скажете, что провести переоценкe всех объектов недвижимости дорого? Не так уж и дорого, ведь это даст КП возможность сдавать объекты коммунальной собственности в аренду не за копейки, а по рыночной стоимости. Выгода очевидна. Почему ее не видят в мэрии?